宁波鄞州 合同纠纷的“化难为易”

 
 
   “安土重迁”对于中国百姓而言是根深蒂固的理念，由此引发的纠纷牵涉着百姓心中的重要利益，是审判的难点所在。对于地处东海之滨的浙江省宁波市鄞州区人民法院而言，快速的城市化进程在带来高楼林立的经济发展成果的同时，也使得大量涉不动产合同纠纷涌入法院。在此背景下，该院探索出一套以“尊重契约、维护诚信”为理念，兼顾诉讼成本与审判效果，力求“化难为易”的审判思路。
    ■ 降价引发“退房潮”
      适时引导 减轻诉累
    从2013年年底开始，我国房地产市场转冷，房价进入下行通道。鄞州区人民法院受理的涉及商品房买卖合同的纠纷增幅明显。2013年受理100件，2014年受理114件，2015年1至3月受理32件，比2014年同期上升28%。
    2014年10月，宁波市鄞州区某楼盘受当地经济形势影响，房价一夜之间下跌约5000元/平方米，跌幅近三分之一。这个消息对之前已签订购房合同，支付了首付款或全额付款的150多名购房者来说犹如晴天霹雳。
    情绪激动者到售楼中心抗议，理性维权者则不约而同地来到鄞州法院。以房地产公司未告知周边即将建立垃圾中转站等五花八门的理由主张解除合同，但真正促使这100多起案件在一周之内涌入法院的原因，其实是连夜下跌的房价。
    如果这些案件全部进入诉讼程序，不但会大大占用法院的诉讼资源，还会滋生各种不稳定因素。而且，在房价下跌的大形势下，难以保证其他楼盘降价不会引发这般大规模的诉讼。
    此种情形之下，鄞州法院审理不动产纠纷的民事审判第三庭（以下简称民三庭）和立案庭法官立即对这批案件的当事人开展引导工作，他们告诉前来立案的购房者：“鉴于100多起案件案情类似，法院会先挑选几个具有典型性的案件进行审理，其裁判结果可以为其他案件提供指引，到那时，大家可以再选择是否立案。这样既可以降低诉讼成本，又能减少诉累。”
    法官的这番分析得到了绝大部分购房者的认同，他们选择了静观其变的做法，不再要求立即立案。
    2014年12月，法院对具有典型性的王某诉宁波某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案进行了公开审理。
    原告王某起诉称， 2014年4月初，原、被告签署了《商品房买卖合同》。该合同系被告提供的格式合同，其中补充协议第七条“买受人签订合同时对小区周边市政规划都已熟知和了解”系加重了原告的义务，且未向原告说明，应为无效条款。该月底，原告突然得知，某立交高架桥将穿越其所购商品房小区。同日，被告突然对外宣布楼盘降价，导致原告重大损失，故请求判令解除《商品房买卖合同》并返还购房款及相应利息。
    被告答辩称，在原告签订购房合同前，该立交高架桥工程已由政府公示，原告作为买受人，对相关公示信息应当知晓，被告在售楼处也按政府规划对高架桥位置进行了标注。同时，根据双方签订的合同，原告对小区周边市政规划都已知晓。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
    法院结合双方提供的证据及相关法律规定，及时作出了驳回原告诉讼请求的判决。几个典型的案件审理终结后，法官及时联系了之前要求立案的购房者代表，告知他们判决结果和判决理由，并告知他们维护交易安全的重要性和完全行为能力人承担交易风险的必然性。截至目前，上述100多名购房者均未再向法院要求立案。
    “涉及不动产合同纠纷的案件特点是标的大、牵涉利益广、当事人矛盾极为对立，若处理不当，可能引发涉诉信访，为此，我庭坚持司法为民理念，将群体性案件、民生案件作为审理重点。”鄞州法院民三庭庭长周伟平介绍说，“就好像这批商品房预售合同纠纷案，从头到尾我们都没有把老百姓拒之门外，而是向他们分析利弊、适度引导、及时疏通，既节约了司法资源，又维护了交易安全。”
    ■夸大宣传引发纠纷
      悉心调解 兼顾公平
    2014年初，周某等5名购房者以房地产商未按承诺附赠住房面积为由，分别将宁波某置业有限公司诉至鄞州法院，要求解除购房合同，退还房款并支付相应利息。这5起案件的案情都大同小异。
    以周某的案子为例，周某起诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买房屋一套，但原告在验房时发现被告承诺的附赠面积未达到40平方米，房屋面积达不到被告此前广告宣传的140平方米大户型效果，被告构成违约。
    被告答辩称，原告与被告之间的权利义务应仅以买卖合同约定为准，楼书广告等宣传资料所载的附赠“约40平方米”并非要约，对原、被告均不具有约束力。被告开发的房屋未违反合同约定，合同不应解除，请求驳回原告的诉讼请求。
    在这5起案件的审理过程中，法官注意到双方矛盾较为激烈，并从周某处得知，还有40多名购房者正在观望，可能要以同样的诉讼理由和诉讼请求到法院起诉。在这种情况下，法官在查明案件事实的基础上，分别给双方当事人做工作。
    对于购房者，法官为其分析了合同条款，上面明确写着“广告内容不构成合同条款”，而且购房者在合同上签字确认已阅读上述条款，在这种情形下，原告要承担较大的败诉风险。
    对于房地产商，法官指出在广告中夸大宣传本身就存在一定过错，而且不实质性解决这几起纠纷，后面40多起潜在的纠纷将大大增加房地产商的诉讼成本，也给其声誉带来不良影响，希望其能作出一定的让步，使这几起纠纷尽快化解。
    在法官的多次沟通协调下，周某等原告与房地产商最终达成调解协议：双方继续履行购房协议，原告到被告处办理交房手续，第一年的物业费由被告承担，原告可享受3%的购房折扣。
    该5起案件顺利调解后，房地产商按照上述调解协议的内容，与观望中的40余名购房者也达成了和解，一场潜在的群体性纠纷化解在萌芽阶段。
    “根据不动产纠纷涉及的矛盾难以调和的特点，我庭把调解作为首要的结案方式，强化调解意识，活用调解技巧，将调解理念贯穿整个诉讼过程。”周伟平说，“2014年我庭民商事案件调撤率为61%，调解的案件大部分自动履行，没有发生涉诉上访现象。”
    商品房买卖过程中还会碰到因房地产商操作不规范，比如签字问题引发的退房纠纷，这时，法院既要维护交易安全，又要保护购房者的利益，调解就成了一剂不可或缺的良药。
    小张和前妻小李一起去某楼盘看房，在售楼小姐的介绍下看中了其中的一套户型，在小张出去打电话咨询如何选楼层时，小李以小张的名义签好了购房合同，并使用小张的银行卡支付了10万元定金。
    事后，小张以签名非其本人所签，且当时与小李已离婚为由，将房地产商起诉至鄞州法院，要求解除合同，退还定金。
    法院在审理后向双方当事人分析了其各自存在的过错：小张和小李共同前去购房，并将自己的银行卡交给小李持有，在得知小李签字后也未当场提出异议；房地产商在签订合同时手续不严谨，没有核实签字者的身份。
    经过法官有理有据的分析，双方很快达成了调解协议：双方解除合同，房地产商向小张退还一半定金。
    ■租赁合同纠纷激增
      延伸职能 主动建议
    随着城市化的快速推进和外来人口的增多，居住性用房和经营性用房的租赁日益成为市场经济活动的重要组成部分。与此同时，进入诉讼领域的房屋租赁合同纠纷也越来越多，这在2013年尤为明显。从2010年至2012年，该院房屋租赁合同纠纷收案数分别为145件、130件和148件，而2013年该类案件收案数已达258件。
    “法院的职能不仅仅是公正司法，还要主动延伸司法职能。”鄞州法院副院长水旭波说，“近年来，面对房屋租赁合同纠纷大量涌入法院的现状，我院通过向社会发布司法白皮书、向政府部门提出司法建议等方式，将审判过程中积累的经验反馈给社会，为社会经济良性发展保驾护航。”
    2013年7月，鄞州法院民三庭法官撰写了《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书》，结合审判实践中的典型案例，分析了房屋租赁合同纠纷案件的基本情况、审理中存在的突出问题等。
    群租现象是白皮书提出的重要问题之一。城镇化进程的加速导致外来人口大量涌入鄞州区，先期创业者对低廉房租的需求成为群租房屋的绝佳滋生土壤。白皮书指出了群租带来的一系列弊端：群租房屋改变了房屋的原设计格局，存在卫生状况脏乱差、电力设施超负荷运转、不合理占用小区的公共资源等问题。
    白皮书称：群租现象的存在使一系列相邻权纠纷、物业纠纷和房屋租赁合同纠纷涌入法院。就房屋租赁合同纠纷而言，其主要形态是：承租人未经出租人同意擅自进行群租，出租人要求提前终止合同或解除合同。
    对此，白皮书分析了群租的法律后果：其一，如果承租人未经出租人同意擅自进行群租的，出租人有权请求解除其与承租人签订的房屋租赁合同；其二，如果出租人同意承租人进行群租，且群租房屋或群租客存在危害或损害其他业主合法权益的情形，出租人与承租人签订的房屋租赁合同无效。
    “白皮书通过媒体向社会公布后，这些法律知识得以向公众传播，我们希望借助这种深入浅出的普法形式，从源头上减少群租纠纷的发生。”周伟平说。
    在审理房屋租赁合同纠纷过程中，民三庭法官还发现了另外一个现象：2013年，该院共受理涉商铺、写字楼以及厂房的房屋租赁合同纠纷案件161起，占房屋租赁纠纷案件的62.4%，较2012年的82起同比上升96.34%。为此，民三庭副庭长徐旭霞结合审判实践和翔实的数据，撰写了题为《房屋租赁纠纷呈现新特点折射出当前经济活动三方面问题》的情况反映，并得到了浙江省高级人民法院院长齐奇的批示。
    “涉综合性商业广场的房屋租赁纠纷集中度高，反映城市商业综合体存在过度开发的趋势”是该文提出的首要问题。该文指出：2013年，有59起租赁合同纠纷案件涉及到综合性商业广场，反映出城市商业综合体的过大增量难有足够购买力支撑，部分无法形成高质量的商业氛围，由此引发拖欠租金、提前解除合同等一系列房屋租赁合同纠纷。
    “审判实践在一定程度上是区域经济发展的风向标，法官在埋头办案的同时，也要抬头看路，及时分析总结审判过程中发现的问题，反馈给有关部门，以发挥司法活动的最大价值。”徐旭霞说。
    法院主动延伸职能发出建议在一定程度上实现了房屋租赁合同纠纷案件的源头控制，2014年，鄞州法院该类案件收案数下降至131件，同比下降48.9%。
在审判中传递诚实信用理念
 
 
在审判中传递诚实信用理念
    访谈对象：浙江省宁波市鄞州区人民法院副院长  水旭波

    综治周刊：鄞州法院在审理涉不动产合同纠纷时有哪些典型的做法？
    水旭波：主要体现在两个方面：
    一是以典型个案加强舆论引导。对于当事人诉由基本一致的群体性商品房买卖合同纠纷，重点加强对案件争议焦点的梳理，并通过判决书上网、媒体宣传报道等形式，促使当事人对同类型诉讼的裁判结果有一个明确的预期，达到判决一个息诉一片的效果。
    二是进一步发挥调解优势。对于存在一定过错的开发商，说服他们对购房者进行合理补偿，积极促成调解。同时，加强与政府职能部门的联系，发挥地方政府的矛盾调和作用。
    综治周刊：在上述审判工作中，是否贯彻着特定的审判理念？
    水旭波：尊重契约和诚实信用是我们一以贯之的审判理念，这在商品房预售合同纠纷的审理中尤为明显。
    一种情形是房价下跌导致大量购房者以各种理由要求退房，如果房地产商不存在过错，法院就应该以驳回诉讼请求的判决维护交易安全。
    另一种情形是房地产商存在虚假夸大的广告宣传，我们就要审查广告宣传的内容是否构成要约，以及夸大宣传的程度是否足以影响购房者的选择，在房地产商的过错不足以解除合同的情况下，我们会要求房地产商在房价等方面做适当让步，以体现对诚实信用原则的尊重。
    综治周刊：“尊重契约、维护诚信”的理念，是如何传播给案件当事人和社会公众的？
    水旭波：一方面，我们在案件审理过程中，会通过向当事人分析案情、释明法律规定、在判决书中充分阐述判决理由等方式，向双方当事人传播这种理念，帮助其在今后的经济活动中正确行使权利和履行义务，以减少败诉风险；另一方面，我们通过向社会公布司法白皮书、召开新闻发布会、走访房地产企业等方式，介绍典型的法律知识，向社会传递这一重要理念。