房地产估价报告
估价报告编号：甬博估司字（2017）第126号
估价项目名称：唐**名下位于宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区住宅房地产司法鉴定评估
估价委托人：宁波市鄞州区人民法院
房地产估价机构：宁波博信房地产估价有限公司
注册房地产估价师：蔡银君 3320150050
苏仁刚 3320170012
估价报告出具日期：2017年09月12日
致估价委托人函
宁波市鄞州区人民法院：
受贵院的委托，本公司对贵院（2017）浙0212评字第492号《司法评估委托书》委托办理的****银行股份有限公司****支行与唐**金融借款合同纠纷一案中所涉及的唐**名下的位于宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区的房地产的市场价值进行评估。
估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。
价值时点：2017年09月06日。
估价对象：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为一宗住宅房地产，为钢混结构用房，房屋所有权证编号为“鄞房权证钟字第200603246号”，建筑面积98.45平方米，其中共用共有占8.40平方米，房屋总层数六层，委估房屋位于第一层，设计用途为住宅，另有车棚4.24平方米一个。国有土地使用证编号为“甬鄞国用（2006）第99-22374号”，土地使用权面积14.42平方米，为国有出让住宅用地，终止日期为2076年10月31日。
估价结果：本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币134.49万元整（其中室内固定装修价值为人民币9.45万元），大写：人民币壹佰叁拾肆万肆仟玖佰元整，单价人民币13661元/平方米。详见下表1
上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
表1、估价对象评估结果一览表
房屋坐落 | 房产证号 | 建筑面积 （m2） | 市场价值 | |
单价（元/m2） | 总价（万元） | |||
宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区 | 鄞房权证钟字第200603246号 | 98.45 | 13661 | 134.49 |
注：该房屋价值包含室内固定装修及车棚等价值。
特 此 函 告
宁波博信房地产估价有限公司
法定代表人：王锡军
二○一七年九月十二日
目 录
第一部分 估价师声明---------------------------------------------------------------------------------4
第二部分 估价假设和限制条件--------------------------------------------------------------------5
第三部分 估价结果报告------------------------------------------------------------------------------6
一、估价委托人-----------------------------------------------------------------------------------------6
二、房地产估价机构-----------------------------------------------------------------------------------6
三、估价目的--------------------------------------------------------------------------------------------6
四、估价对象--------------------------------------------------------------------------------------------6
五、价值时点--------------------------------------------------------------------------------------------9
六、价值类型--------------------------------------------------------------------------------------------9
七、估价原则--------------------------------------------------------------------------------------------9
八、估价依据--------------------------------------------------------------------------------------------10
九、估价方法--------------------------------------------------------------------------------------------10
十、估价结果--------------------------------------------------------------------------------------------11
十一、注册房地产估价师-----------------------------------------------------------------------------12
十二、实地查勘期--------------------------------------------------------------------------------------12
十三、估价作业期--------------------------------------------------------------------------------------12
第四部分 附件
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。
5、我们已由注册房地产估价师蔡银君于2017年09月06日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责。因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担。
8、本次估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。
10、注册房地产估价师签名、盖章
注册房地产估价师 注册号 签名（盖章）
蔡银君 3320150050
苏仁刚 3320170012
估价假设和限制条件
（一）估价假设条件
1、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委估房地产的权益均没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。
2、委托方提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件与原件一致，且真实有效。
3、本报告以估价对象在价值时点及估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的保持现状条件可正常持续使用的状态，并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
4、本次估价现场实地查勘日期为2017年09月06日，我们查勘了该物业视力可及的部分，但我们并未对其进行结构测试，因此不能确定该物业有无结构性损坏。估价对象价值时点与完成实地查勘之日一致。
5、本次评估为司法裁决提供价值参考依据，不考虑抵押、租赁、典权等他项权利等的影响。
（二）估价限制条件
1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。
2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。
3、据估价人员实地调查，估价对象至2017年9月30日欠缴的物业费服务费为人民币7525.00元（每年物业费700元），至2017年6月1日欠缴的水费108.80元，至2017年6月1日欠缴的电费142.13元，欠缴的费用共计7775.93元，提请买受人注意。
4、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。
6、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2017年09月12日至2018年09月11日。
估价结果报告
一、估价委托人
机构名称：宁波市鄞州区人民法院
地 址：宁波市鄞州区惠风西路88号
二、房地产估价机构
估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司
机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道中段1357号1108、1109室
法定代表人：王锡军
资质等级：贰级，资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号
营业执照注册号：330212000207669（1/1）
联系电话：0574-82809992 传真：0574-87728315
三、估价目的
为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。
四、估价对象
（一）估价对象范围的界定
本次估价对象为唐**名下的位于宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区的房地产（建筑面积98.45平方米，车棚4.24平方米，土地使用权面积14.42平方米）及室内固定装修价值。
(二)估价对象实物状况
1、建筑物实物状况
估价对象位于宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区，属钢混结构多层住宅用房。估价对象所属小区四至：东、北邻芝兰新城，南临环城南路，西临广德湖北路。
估价对象基本状况说明表
房屋坐落 | 宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区 |
建筑面积 | 98.45平方米 |
房屋规划用途 | 住宅 |
总层数 | 6层 |
所在层数 | 1层 |
建筑结构 | 钢混结构 |
设施设备 | 水、电、卫齐全 |
利用现状 | 空置 |
估价对象所属董家小区为浙江京兴物业管理有限公司管理，房屋约建成于2006年，房屋外墙面采用弹性涂料、文化石混合搭配，一层为架空层作车棚使用，出入方便，景观良好。
估价对象为一套钢混结构多层住宅用房，位于第一层，朝向南向，采光、通风状况良好，底层为架空层。估价对象进户门为防盗门，室内为三室二厅一厨一卫格局，已做精致装饰装修：三间卧室及客厅地面均铺设实木地板，墙面刷涂料，顶棚为石膏板吊顶；餐厅、厨房、卫生间地面铺设地砖，墙面贴墙砖，顶棚为塑扣吊顶，南面带阳台与客厅打通。该房屋室内整体装修维护保养良好，目前为空置。
2、土地实物状况
宗地位于宁波市鄞州区钟公庙街道，估价对象分摊的土地使用权面积为14.42平方米，估价对象所属小区四至：东、北邻芝兰新城，南临环城南路，西临广德湖北路。所在宗地地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。
(三)估价对象权益状况
估价对象权益状况详见下表：
房屋坐落 | 宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区 | ||||
建 筑 物 | 《房屋所有权证》号 | 鄞房权证钟字第200603246号 | |||
房屋所有权人 | 唐** | 产权 | 私产 | ||
建筑面积（㎡） | 98.45 | 结构 | 钢混 | ||
幢号/房号 | 0154/104 | 设计用途 | 住宅 | ||
附记 | 其中公用共有占8.40平方，车棚4.24平方米 | ||||
座落 | 宁波市鄞州区钟公庙街道董家小区 | ||||
土 地 | 《国有土地使用证》号 | 甬鄞国用（2006）第99-22374号 | 土地使用权人 | 唐** | |
地类（用途） | 住宅用地 | 使用权类型 | 国有出让 | ||
终止日期 | 2076年10月31日 | ||||
使用权面积（㎡） | 14.42 | 其 中 | 独用面积（㎡） | / | |
分摊面积（㎡） | 14.42 | ||||
另据估价人员实地调查，估价对象至2017年9月30日欠缴的物业费服务费为人民币7525.00元（每年物业费700元），至2017年6月1日欠缴的水费108.80元，至2017年6月1日欠缴的电费142.13元，欠缴的费用共计7775.93元，供法院参考。
(四)估价对象区位状况
1、坐落位置
估价对象所属小区四至：东、北邻芝兰新城，南临环城南路，西临广德湖北路。
2、交通状况
估价对象周边有多路公交车经过，地理位置良好，道路通达性好，交通便捷度高。出入交通工具有公交、计程车、私家车等，基本无特殊的交通管制情况。
3、环境景观
估价对象所在区域四周有公共绿化，道路两边有种植树等绿化，景观环境较好。
4、配套设施
估价对象所处区域内基础设施完善，电力、煤气，供水管网、排水和污水处理设施均已建成使用；道路交通系统发达，出行便捷；邮政、固定电话、互联网、广播电视等设施已覆盖整个区域；道路绿化良好；垃圾收集与处理、污染治理也有专门设施和专人负责；建有覆盖全区域的消防管网。
5、区位状况
鄞州区，浙江省宁波市市辖区。地处中国长江三角洲南翼，浙江省东部沿海，东接北仑港、宁波保税区，西部与海曙区接壤，南部紧邻奉化，东南临象山港与象山隔水相望。西临绍兴、杭州，北与上海隔海相望，是计划单列市宁波市的中心城区之一。
2016年9月，江东区划归鄞州区管辖后，新鄞州区辖14个街道、10个镇。钟公庙街道、下应街道、潘火街道、首南街道、中河街道、梅墟街道、白鹤街道、百丈街道、东胜街道、明楼街道、东柳街道、东郊街道、福明街道、新明街道；咸祥镇、邱隘镇、五乡镇、云龙镇、横溪镇、姜山镇、瞻岐镇、东吴镇、塘溪镇、东钱湖镇。其中：新明街道和梅墟街道委托宁波市国家高新技术产业开发区管委会管理，东钱湖镇委托宁波市东钱湖旅游度假区管委会管理；行政区划上均仍属于鄞州区管辖。
钟公庙街道地处宁波市南郊，地理位置优势，交通条件便捷，商贸服务齐全，公益设施完备，街道内大中学校、大型超市、高档酒店、医疗设施一应俱全，以宁波万达广场为核心的现代商业圈逐渐成熟。
估价对象所处区域为宁波市鄞州中心区，南面距万达广场约1.4公里，北面距天一广场约3.5公里，地理位置较好，交通便捷。该小区由宁波荣大置业集团有限公司于2006年开发完成，分别开发有拆迁调产的董家小区和芝兰新城小区，小区内配套有幼儿园、会所老少年活动区等，内部环境较好，周边有如意金水湾、金庭名苑、长丰丽江苑、新外滩1号、长丰景苑等住宅楼盘，生活配套设施齐全，适宜居住。
五、价值时点
2017年09月06日，为现场查勘日。
六、价值类型
本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价原则
根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
1、《中华人民共和国物权法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国资产评估法》；
4、国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》；
5、国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；
6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；
7、宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212评字第492号《司法评估委托书》；
8、委托方提供的估价对象《房屋所有权证》《土地使用权证》复印件资料；
9、估价人员现场查勘所得的资料及本公司掌握的市场行情等参考资料。
九、估价方法
根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用比较法作为本次评估的基本方法，其依据是：
比较法是指将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象所处区域附近有类似房地产的交易案例，故可以选用比较法评估其房地产价格。
比较法公式：公开市场比准价格=可比实例价格×市场状况（交易日期）修正×交易情况修正×房地产状况（实物、权益、区位因素）调整。
根据估价对象所在区域、利用类型、建筑规模、档次、估价目的、价值时点，按照替代原则，选取近期同一供需圈内、邻近区域的三个类似交易案例进行比较：
可比实例A：董家小区3幢5F，建筑面积58.94平方米，总价83.50万，单价14167元/平方米，一次性现金付清，精装，成交日期2017年4月20日。
可比实例B：董家小区2幢3F，建筑面积72.6平方米，总价97.18万，单价13386元/平方米，一次性现金付清，精装，成交日期2017年3月13日。
可比实例C：董家小区6幢2F，建筑面积78.82平方米，总价97.00万，单价12307元/平方米，一次性现金付清，精装，成交日期2017年3月09日。
通过对可比实例市场状况（交易日期）、交易情况、房地产状况（实物、权益、区位因素）与估价对象的差异进行修正，得出可比实例A、B、C综合修正系数分别为0.9901、1.0220、1.0788。
最后采用算术平均法得出估价对象在价值时点的房地产市场价值为：
估价对象价值=（14167×0.9901+13386×1.0220+12307×1.0788）÷3×98.45=134.49（万元）
十、估价结果
本公司估价人员根据本次估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币134.49万元整（其中室内固定装修价值为人民币9.45万元），大写：人民币壹佰叁拾肆万肆仟玖佰元整，单价人民币13661元/平方米。
十一、注册房地产估价师
姓 名 | 注册号 | 签 名 | 签名日期 |
蔡银君 | 3320150050 | 2017年09月12日 | |
苏仁刚 | 3320170012 | 2017年09月12日 |
十二、实地查勘期
2017年09月06日—2017年09月06日
十三、估价作业期
2017年09月06日—2017年09月12日