房地产估价报告
估价项目名称: **宁波分行与彭**金融借款合同纠纷一案涉及的对被执行人彭**名下位于宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光住宅房地产市场价值评估
估价委托人: 鄞州区人民法院
估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司
注册房地产估价师：胡炎锋 3320150080
周秀丽 3320140089
估价报告出具日期：二0一七年九月六日
估价报告编号：宁永估字【2017】第E9541号
鄞州区人民法院：
受贵院的委托，本公司秉着独立、客观、科学、谨慎的原则，对贵院办理的**宁波分行与彭**金融借款合同纠纷一案涉及的对被执行人彭**名下位于宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光住宅（房屋建筑面积123.56m2，规划用途住宅；土地使用权面积10.22m2，国有出让住宅用地）市场价值评估。
估价目的：为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。
价值时点：2017年8月31日（实地查勘日）
估价结果：本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查看委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用比较法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币167.4万元整，大写金额为人民币壹佰陆拾柒万肆仟元整，综合评估单价为13545元/m2。
（详见下页估价结果一览表）
上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
致函落款：宁波永正房地产估价经纪有限公司
法人代表：赵海庆
致函日期：二零一七年九月六日
估价结果一览表
房屋坐落 | 房屋产权证号 | 建筑面积（m2） | 土地使用权证号 | 土地面积（m2） | 房地产市场价值（万元） | 评估综合单价（元/ m2） | |
宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光 | 甬房权证鄞州区字第201035051号 | 123.56 | 甬鄞国用（2010）第95-01206号 | 10.22 | 167.4 | 13545 | |
备注：(1)上述房地产价值已包含室内固定装修价值。 （2)表内数据四舍五入精确到仟位，个别数据前后可能会存在小误差，不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 | |||||||
目 录
三、（2017）浙0212评字第370号《司法评估委托书》复印件
四、估价委托人提供的 《房屋所有权证》、《鄞州区不动产登记信息查询结果》、《房屋他项权证》复印件
我们郑重声明：
在我们的知识和能力的最佳范围内：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照GB/T50291—2015《房地产估价规范》及国家、地方相关法律、法规、规范性文件和相关行业权威数据进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、中国注册房地产估价师周**、胡**已于2017年8月31日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘和市场调查，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查看。但实地查看仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
8、因委托方提供的是相关资料的复印件，估价人员无法履行对原件的核对程序；本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责，因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担；估价人员对权属登载资料是否与房地产现状吻合履行了必要的注意义务，依据我们现有的判断水准未发现异常情况。
9、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经过我们或我们所在的估价机构的同意，使用者不得修改或提供给其他单位和个人，不得见诸各类媒体。
10、参与本次估价的工作人员
胡炎锋 | 签章： | 注册证号：3320150080 | |
中国注册房地产估价师 | 周秀丽 | 签章： | 注册证号：3320140089 |
一、本次估价的一般假设
1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
2、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。
3、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。
4、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
5、本次估价对象房屋建筑面积、土地面积根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》确定。
1、估价人员现场勘察时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
2、估价结果未考虑估价对象其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
1、估价结果是为确定房地产的市场价值为委托人执行司法拍卖提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、租赁、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！
1、估价对象实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。
1、本报告仅为确定房地产的市场价值为委托人执行司法拍卖提供参考依据，不作它用。
2、本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
3、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
4、本估价报告若出现文字数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。
5、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告十日内以书面形式向委托方提出异议，逾期视为认同。
联系人：杨其明、蒋惠惠
联系电话：0574-87412261 传真:0574-87412063
法定代表人：赵海庆
机构地址：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号天鸿大厦5-2室
营业执照注册号：91330211730182934K
行政许可决定书号：浙建住房许【2016】0265号
资质等级：二级
三、估价目的：为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。
1、估价对象的界定
宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光房地产，含室内固定装修，房屋建筑面积123.56m2，住宅用途；土地使用权面积10.22m2，国有出让住宅用地。
2、估价对象权益状况
房屋权属：据甬房权证鄞州区字第201035051号《房屋所有权证》记载，房屋所有权人彭**，共有情况单独所有，房屋坐落宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光，登记时间2010年7月20日，规划用途住宅，总层数11，建筑面积123.56 m2，套内建筑面积101.54 m2，其他住宅。
土地权属：据甬鄞国用（2010）第95-01206号《国有土地使用证》记载，土地使用权人彭**，座落宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光，地号15-29-095-11（1500401），地类用途住宅用地，使用权类型国有出让，终止日期2075年7月24日，使用权面积10.22 m2，其中分摊面积10.22 m2。
他项权属：据甬房他证鄞州区字第201025302号《房屋他项权证》记载，房屋他项权利人**宁波分行，房屋所有权人彭**，房屋所有权证号201035051，房屋坐落宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光，他项权利种类抵押权，债权数额980000，登记时间2010年9月30日。附记最高额抵押：甬鄞国用（2010）95-01206。
详见相关复印件资料。
3、估价对象实体状况
本次估价对象位于宁波市鄞州区高桥镇西堤阳光，钢混结构，约建于2008年，外墙面防水涂料粉刷，内墙面为白色涂料粉刷，内、外墙保养情况良好。所在建筑物共11层，估价对象位于第4层，房屋建筑面积123.56 m2。
经实地查勘，估价对象所在单元为两梯两户（一电梯一人行楼梯），室内为三室两厅一厨两卫一阳台格局，卧室地面铺设实木地板，墙面和顶乳胶漆粉刷；客厅、餐厅地面铺设抛光砖、墙面乳胶漆粉刷、石膏板舞台顶；卫生间地面铺设地砖、墙面瓷砖、集成顶，配有洗脸台、坐便器、淋浴房等卫浴设施；厨房地面铺设地砖、墙面瓷砖、集成顶，配有固定整体橱柜。估价对象属完好房，朝向南、户型设计、采光通风情况良好，水电卫设施正常，房屋总体保养状况良好。
详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。
4、房地产区位状况
估价对象位于望童路与学院路交叉口，东至柳鸣路、南临望童路、西靠学院路，北临秀联路，距地铁1号线徐家曹长乐站直线距离约1.6公里。周边有梁祝文化公园、高桥中心小学、高桥镇中学、宁波市中医院、世纪华联、三江购物、奥特莱斯、鄞州银行等较完善的公共配套设施；附近有联佳苑、联升佳苑、青年才郡、学苑名府、阳光嘉园、阳光天地等众多小区集中，人口密集度较高。附近有125路、505路、512路、630路公交在附近站点经过。综上所述，我们认为估价对象所在区域配套基础设施完善，生活便利，交通便捷，适宜居住。
五、价值时点
二0一七年八月三十一日（实地查勘日）
所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。
所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
(一)、本次估价所采用的法规依据
1、《中华人民共和国物权法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）
(二)、本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》
(三)、委托方提供的有关资料
1、司法评估委托书（2017浙0212评字第370号）
2、《房屋所有权证》、《鄞州区不动产登记信息查询结果》、《房屋他项权证》复印件
3、《国有土地使用证》复印件
(四)估价机构和估价人员实地查看、调查所获取的资料。
1、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。
（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；
（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；
（三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则；
（四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；
（五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则；
估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
估价人员根据估价目的、估价对象现状、委托人提供及估价人员所掌握的资料，通过实地勘查和调研，估价对象房地产为住宅用房，周围有较多的可比案例，故在充分收集估价所需资料基础上，拟采用比较法对住宅用房进行估价测算。
本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查看委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用比较法进行了专业分析、测算和判断确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币167.4万元整，大写金额为人民币壹佰陆拾柒万肆仟元整，综合评估单价为13545元/m2。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师 | 注册号 | 签名 | 日期 |
胡** | 3320150080 | ||
周** | 3320140089 |
2017年8月31日
本报告有效期自估价报告出具日起一年内有效（自2017年9月6日至2018年9月5日）。