房地产估价报告

估价项目名称:屈某霞位于宁波市鄞州区首南街道中海·雍城世家住宅房地产司法评估项目

估价委托人：宁波市鄞州区人民法院

估价机构：宁波信德房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：胡平宇    徐江沙

估价报告出具日期：2017年09月26日

估价报告编号：甬信评字217090351号

致估价委托人函

甬信评字217090351号

宁波市鄞州区人民法院:

受贵院委托，宁波信德房地产土地评估有限公司（以下简称本公司）对贵院（2017）浙0212评字第466号《司法评估委托书》委托办理的陈某某与屈某霞、陈某某房屋买卖合同纠纷一案中所涉及的对位于宁波市鄞州区首南街道中海·雍城世家，建筑面积为86.78平方米，分摊土地使用权面积为36.73平方米，属出让住宅（城镇）用地（终止日期2078年8月11日）的住宅房地产的市场价值进行评估，估价目的是为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值，价值时点为2017年06月07日。

遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员在2017年09月22日至2017年09月26日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用比较法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的市场总价值为人民币161.49万元，大写金额为人民币壹佰陆拾壹万肆仟玖佰元整（RMB1,614,900.00元）（其中房屋价值为人民币160.93万元，家具家电等价值为人民币0.56万元）。估价对象至价值时点未拖欠物业费等相关费用，仅供法院参考。详见附件评估清单。报告使用期限2017年09月26日至2018年09月25日。

特函告贵方。

此致！

宁波信德房地产土地评估有限公司

                                法人代表：胡平宇

                 二Ｏ一七年九月二十六日

目 录

注册房地产估价师声明......................................... 3

估价的假设和限制条件......................................... 4

房地产估价结果报告........................................... 6

（一）估价委托人.......................................... 6

（二）估价机构............................................ 6

（三）估价目的............................................ 6

（四）估价对象............................................ 6

（五）价值时点............................................ 9

（六）价值类型............................................ 9

（七）估价依据............................................ 9

（八）估价原则........................................... 10

（九）估价方法........................................... 10

（十）估价结果........................................... 11

（十一）估价人员......................................... 12

（十二）估价作业期....................................... 12

附件........................................................ 13

附录一. 估价对象实景照片

附录二. 估价对象地理位置图

附录三. 评估清单

附录四. 《房屋所有权证》复印件

附录五. 《国有土地使用证》复印件

附录六. 《司法评估委托书》复印件

附录七. 评估人员资格证明复印件

附录八. 评估机构营业执照复印件

附录九. 评估机构资格证书复印件

注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

（5）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（6）注册房地产估价师已于2017年09月22日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。

（7）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

（8）参加本次估价的注册房地产估价师人员

估价的假设和限制条件

（一）一般假设

1. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2. 估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，我们对上述权证上记载的权属、面积、用途等信息进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合理性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3. 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4. 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5. 估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）自愿销售的卖方和自愿购买的买方；（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在特殊买者的附加出价。

6. 估价结果已包含房屋、家具家电等价值，其中房屋价值包含室内固定装修价值。

7. 本次估价因委托方要求价值时点确定为2017年06月07日，估价人员现场勘查日期为2017年09月22日，假设价值时点与现场勘查日估价对象房屋、家具家电等状况保持一致。

8. 估价对象物业费等相关费用拖欠情况已在报告中进行披露，仅供估价委托人及估价利害关系人参考使用。

（二）未定事项假设

无。

（三）背离事实假设

无。

（四）不相一致假设

无。

（五）依据不足假设

无。

（六）估价报告使用限制

1. 任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2. 委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托人提供情况和资料失实或有所隐匿而造成结果的偏失，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

3. 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

4. 本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

5. 本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

6. 本报告估价结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

7. 本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

8. 本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

9. 本估价报告由宁波信德房地产土地评估有限公司负责解释。

房地产估价结果报告

（一）估价委托人

名称：宁波市鄞州区人民法院

地址: 宁波市鄞州区惠风西路88号

（二）估价机构

名称：宁波信德房地产土地评估有限公司

法人代表: 胡平宇

地址：宁波市江北区人民路132号25楼银亿外滩大厦

证书编号：浙建房估证字[2002]073号

资质等级：贰级

（三）估价目的

为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值。

（四）估价对象

1、估价对象所在区域概况

宁波，是浙江省第二大城市，副省级城市，计划单列市，有制订地方性法规权限的较大的市，是中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城，长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江省经济中心，现代化国际港口城市，连续三次蝉联中国文明城市。

宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。枕山臂海，物产丰富，历史悠久，人文积淀丰厚，属于典型的江南水乡兼海港城市，是国家历史文化名城、中国大运河最南端出海口、“海上丝绸之路”东方始发港、中国优秀旅游城市，公众首选宜居城市之一。宁波市总面积9816平方公里，户籍人口583.8万（2014年）。宁波是长江三角洲南翼经济中心和化学工业基地，即是中国华东地区的工商业城市，也是浙江省经济中心之一。自从清末宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。特别是改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。

鄞州区，浙江省宁波市市辖区。地处中国长江三角洲南翼，浙江省东部沿海，东接北仑港、宁波保税区，西北与西部与余姚接壤，南部紧邻奉化，东南临象山港与象山隔水相望。西临绍兴、杭州，北与上海隔海相望，是计划单列市宁波市最大的市辖区。2016年9月，江东区划归鄞州区管辖后，新鄞州区辖14个街道、10个镇。钟公庙街道、下应街道、潘火街道、首南街道、中河街道、梅墟街道、白鹤街道、百丈街道、东胜街道、明楼街道、东柳街道、东郊街道、福明街道、新明街道；咸祥镇、邱隘镇、五乡镇、云龙镇、横溪镇、姜山镇、瞻岐镇、东吴镇、塘溪镇、东钱湖镇。其中：梅墟街道委托宁波市国家高新技术产业开发区管委会管理，东钱湖镇委托宁波市东钱湖旅游度假区管委会管理；行政区划上均仍属于鄞州区管辖。

2、估价对象范围及基本状况

估价对象位于宁波市鄞州区首南街道中海·雍城世家，房屋建筑面积为86.78平方米，分摊土地使用权面积为36.73平方米，为中海·雍城世家高层住宅用房。

估价对象所在小区位于宁波市鄞州区南部商务区，四至范围：东临钱湖南路；南临鄞州大道；西临学士路；北临泰康中路。附近有118路、126路、139路等多条公交路线经过，靠近地铁三号线一期（在建）南部商务站点，紧临的钱湖南路、鄞州大道为区域交通主干道，交通便捷程度较好。所在小区设有地下停车位，地上停车位，停车便捷程度较好。附近有南裕小区、城南华府、学府1号等住宅小区，居住氛围较好。周边基础配套设施齐全，公共服务设施完善，靠近南部商务区及鄞州高教园区，另有环球城、鄞州体育馆、明州医院等配套设施，生活便捷程度较好。

根据“甬房权证鄞州区字第201335667号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人屈某霞，单独所有，房屋坐落宁波市鄞州区首南街道中海·雍城世家，总层数30层，建筑面积为86.78平方米，套内建筑面积为68.50平方米，规划用途为住宅。

根据“甬鄞国用（2013）第99-20626号”《国有土地使用证》记载：土地使用权人为屈某霞，座落宁波市鄞州区首南街道中海·雍城世家，地类（用途）为住宅（城镇），使用权类型为出让，终止日期为2078年8月11日，分摊土地使用权面积为36.73平方米。

根据现场勘查，估价对象所在建筑物钢混结构，房屋总层数三十一层，地上三十层地下一层，其位于地上二十八层，建成年份为2011年，房屋质量完好，维护情况较好。估价对象为中间套，入户防盗门，平面结构规则，南北不通，室内简易装修，净高约2.8米，布局为两室一厅一厨一卫一阳台，明细如下表：

经现场勘察，估价对象产权证记载内容与勘查结果相符，于现场勘查日期其处于空置状态。所在小区由中海物业管理有限公司宁波分公司提供物业管理，估价对象2017年6月30日前物业费已缴清，至价值时点未拖欠物业费。

（五）价值时点

估价人员于2017年09月22日完成了对估价对象的现场实地查勘，由于本次估价因委托方要求按2017年06月07日时的价值进行评估，因此确定价值时点为2017年06月07日。

（六）价值类型

本次估价采用市场价值标准。

市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（七）估价依据

1．委托方提供的依据：

（1）委托方提供的《房屋所有权证》资料；

（2）委托方提供的《国有土地使用证》资料

（3）委托方提供的《司法评估委托书》资料。

2．估价行业规范等依据：

（1）国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》；

  （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产交易管理办法》、《城市房地产产权产籍管理办法》；

  （3）国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》。

3．估价机构调查取得的依据：

（1）评估人员现场查勘取得的资料；

（2）所在区域现行房地产市场价格等资料。

（八）估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。

1．遵循独立、客观、公正原则：

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2．遵循合法原则：

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3．遵循价值时点原则：

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4．遵循替代原则：

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5．遵循最高最佳利用原则：

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

（九）估价方法

根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法（剩余法）、成本法、基准地价修正系数法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算。根据委托方提供，本次估价对象为住宅用途，经过研究确定采用比较法进行估价较为合适，同时考虑市场价值因素，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

比较法是指将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

计算公式为：房地产价值=可比实例已知价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域状况修正系数×权益状况修正系数×实物状况因素修正系数×建筑面积。简要测算过程如下：

比准价格一=16997元/㎡×100/100×100/100×100/100×100/100×100/95≈17892元/㎡；

比准价格二=19692元/㎡×100/100×100/100×100/90×100/100×100/115≈19026元/㎡；

比准价格三=19804元/㎡×100/100×100/100×100/92×100/100×100/115≈18718元/㎡；

估价对象房地产单价=17892元/㎡×1/3+19026元/㎡×1/3+18718元/㎡×1/3≈18545元/㎡；

估价对象房地产总价=18545元/㎡×86.78㎡≈1609335元，取160.93万元，估价对象另有家具、家电等价值0.56万元，确定估价对象总价值为161.49万元。

（十）估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，估价对象在价值时点的市场总价值为人民币161.49万元，大写金额为人民币壹佰陆拾壹万肆仟玖佰元整（RMB1,614,900.00元）（其中房屋价值为人民币160.93万元，家具、家电等价值为人民币0.56万元）。估价对象至价值时点未拖欠物业费等相关费用，仅供法院参考。详见附件评估清单。

（十一）估价人员

（十二）估价作业期

2017年09月22日至2017年09月26日 

宁波信德房地产土地评估有限公司

                 二Ｏ一七年九月二十六日

附件

附录一. 估价对象实景照片

附录二. 估价对象地理位置图

附录三. 评估清单

附录四. 《房屋所有权证》复印件

附录五. 《国有土地使用证》复印件

附录六. 《司法评估委托书》复印件

附录七. 评估人员资格证明复印件

附录八. 评估机构营业执照复印件

附录九. 评估机构资格证书复印件

估价对象照片

估价对象地理位置图

评 估 清 单

注：1. 估价结果已包含房屋、家具家电等价值，其中房屋价值包含室内固定装修价值；

2. 估价对象至价值时点未拖欠物业费等相关费用，仅供法院参考。