房地产估价报告
估价项目名称： 陈**所有的位于宁波市鄞州区甬港一村住宅房地产市场价值评估
估价委托人：宁波市鄞州区人民法院
房地产估价机构：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：***、***
估价报告出具日期：二零一七年十月十三日
估价报告编号：鄞中评（2017）字第119号
致估价委托人函
宁波市鄞州区人民法院：
根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一七年十月十日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。
估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用比较法对 陈**所有的位于宁波市鄞州区甬港一村住宅房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
估价对象房屋证载建筑面积为48.69平方米，证载土地使用权面积为8.12平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法的估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年十月十日）市场价值为RMB853500元，大写为人民币捌拾伍万叁仟伍佰元整，单价为17530元/平方米，其中装修价值为RMB25700元。
估价结果一览表
房屋所有权人 | 规划用途 | 坐落 | 建筑面积㎡ | 单价（元/㎡） | 总价值（元） |
陈** | 住宅 | 宁波市鄞州区甬港一村 | 48.69 | 17530 | 853500 |
备注：（1）上述评估总价值已包含室内固定装修价值。（2）经估价人员从居委会处了解到估价对象所在小区无物业管理，每年缴纳48元的垃圾清理费，估价对象无拖欠情况。（3）表内数据总价值四舍五入精确到百位。 | |||||
本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
本估价报告的使用期限为自二零一七年十月十三日起一年。
特此函告
宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司
法定代表人：
二零一七年十月十三日
目 录
第一部分 估价师声明..................................... 1
第二部分 估价假设和限制条件............................. 2
一、估价假设............................................. 2
二、限制条件............................................. 2
第三部分 房地产估价结果报告............................. 4
一、估价委托人........................................... 4
二、房地产估价机构....................................... 4
三、估价目的............................................. 4
四、估价对象............................................. 4
五、价值时点............................................. 6
六、价值类型............................................. 6
七、估价依据............................................. 6
八、估价原则............................................. 7
九、估价方法............................................. 7
十、估价结果............................................. 8
十一、注册房地产估价师................................... 8
十二、估价作业期......................................... 8
十三、估价报告使用期限................................... 8
第四部分 附件........................................... 9
附件一、司法评估委托书（复印件）
附件二、《房屋所有权证》（复印件）
附件三、《房屋他项权证》（复印件）
附件四、《国有土地使用证》（复印件）
附件五、估价对象地理位置示意图
附件六、估价对象实景照片
附件七、估价方营业执照（副本复印件）
附件八、估价方房地产估价机构资质证书（复印件）
附件九、参与估价人员资格证书（复印件）
我们郑重声明：
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
6、注册房地产估价师于二零一七年十月十日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
7、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。
注册房地产估价师 注册证书编号 签字日期
1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2、本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法、真实、准确和完整为前提。
3、估价对象在合法前提下，按其规划用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。
4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。
5、由于实地查勘未能进入估价对象房屋内部，应委托方要求室内固定装修价值按照一般装修评估，故本次评估假设估价对象室内装修为一般装修。装修单价参考《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》装修标准以及目前装修市场行情，扣除成新后确定为600元每平方米。
6、经过现场查勘估价对象所在单元车棚数量与住户数量相吻合，每户均有配套附属车棚，车棚面积大小相当，当事人无法确定车棚具体位置，本次评估假设估价对象有附属车棚。
7、估价对象为司法裁决提供价值参考依据，本次评估不考虑抵押他项权利的影响，也不考虑欠缴的水电费、物业费等的影响。
1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。
2、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产市场价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
3、估价报告必须完整使用，待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任，估价报告的全部或部分复印件均无效。
4、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。
5、本报告使用期限自估价报告出具之日起一年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。
6、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。
本报告由宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司负责解释。
估价委托人：宁波市鄞州区人民法院
住 所：宁波市鄞州区惠风西路88号
估价机构名称：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司
住 所：宁波市鄞州区惠风东路278号
法定代表人：王朝良
估价资质等级：国家贰级
估价资质证书编号：浙建房估证字[2001]006号
联系人：朱德平
联系电话：0574- 82829709
1、估价对象界定
本次估价对象为 陈**所有的位于宁波市鄞州区甬港一村的住宅房地产，房屋证载建筑面积为48.69平方米，证载土地使用权面积为8.12平方米。
2、区位状况
估价对象位于宁波市鄞州区甬港一村，估价对象所在小区四至：东至甬港北路、南至鄞州人民医院、西至潜龙社区、北至中山东路。周围基础设施完善，公共服务设施齐全，附近有张斌社区、怡景花园、中山小区等住宅小区，居住氛围及人文环境较好，自然环境及景观一般。周边生活服务设施有彩虹广场、农业银行、宁波银行、鄞州人民医院、张斌桥菜场、三江超市等，教育配套设施有江东中心幼儿园、宁波栎木小学等，附近有517、108、111、101、351路等公交线路通过，公共交通便捷度好。
3、权益状况
估价对象权益状况：
（1）房屋权益状况
甬港一村20号307室 | ||||
建 筑 物 | 《房屋所有权证》号 | 甬房权证江东字第20140054162号 | 房屋所有权人 | 陈** |
共有情况 | 单独所有 | |||
建筑面积（㎡） | 48.69 | 套内建筑面积（㎡） | 42.85 | |
规划/设计用途 | 住宅 | 结构 | 混合 | |
附记 | / | |||
（2）土地权益状况
江东区甬港一村20号307室 | |||||
土 地 | 《国有土地使用证》号 | 甬国用(2014)第2405208号 | 土地使用权人 | 陈** | |
地类（用途） | 住宅用地 | 使用权类型 | 划拨 | ||
终止日期 | / | ||||
使用权面积（㎡） | 8.12 | 其 中 | 独用面积（㎡） | / | |
分摊面积（㎡） | 8.12 | ||||
（3）他项权益状况
《房屋他项权证》号 | 甬房他证江东字第20140021110号 | ||
房屋他项权利人 | ******* | ||
房屋坐落 | 甬港一村20号 | ||
房屋所有权人 | 陈** | 房屋所有权证号 | 甬江东字20140054162 |
他项权利种类 | 抵押 | 债权数额 | 人民币40万元 |
登记时间 | 2014-08-05 | ||
附记 | 房号：307 最高额抵押 | ||
4、土地实物状况
宗地位于中山东路和甬港北路交叉口西南侧，土地四至：东至甬港北路、南至鄞州人民医院、西至潜龙社区、北至中山东路。估价对象房屋分摊的土地使用权面积为8.12平方米。所在宗地地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。
5、建筑物实物状况
估价对象所在房屋为混合结构多层住宅，外墙涂料，总层数为6层，估价对象所在层数为第3层，南北朝向，中间套，建筑面积48.69平方米（附带车棚一间）。室内一般装修，一般照明用电，布局合理，通风、采光情况一般。
估价人员于二零一七年十月十日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。
本次估价的价值类型为市场价值。
市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
1、《中华人民共和国物权法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）
3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正）
4、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
5、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）
6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）
8、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《国有土地使用证》
9、司法评估委托书：（2017）浙0212评字第557号
10、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据
本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。
独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，估价对象证载用途为住宅用房，实际作为住宅使用，其法定用途与实际用途一致。
该区域内住宅用房的交易案例较多，按照《房地产估价规范》要求有条件选用比较法的应以比较法为主要估价方法，故在充分收集评估所需资料基础上，可采用比较法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年十月十日）市场价值为RMB853500元，大写为人民币捌拾伍万叁仟伍佰元整；单价为17530元/平方米，其中装修价值为RMB25700元。
备注：（1）上述评估市场价值已包含室内固定装修价值。（2）经估价人员从居委会处了解到估价对象所在小区无物业管理，每年缴纳48元的垃圾清理费，估价对象无拖欠情况。（3）市场价值四舍五入精确到百位。
注册房地产估价师 注册证书编号 签字日期
二零一七年九月三十日至二零一七年十月十三日
自二零一七年十月十三日起一年
附件一、司法评估委托书（复印件）
附件二、《房屋所有权证》（复印件）
附件三、《房屋他项权证》（复印件）
附件四、《国有土地使用证》（复印件）
附件五、估价对象地理位置示意图
附件六、估价对象实景照片
附件七、估价方营业执照（副本复印件）
附件八、估价方房地产估价机构资质证书（复印件）
附件九、参与估价人员资格证书（复印件）