房地产估价报告
估价项目名称：***名下位于宁波市鄞州区集士港镇岳阳村的住宅房地产市场价值评估
估价委托人：宁波市鄞州区人民法院
房地产估价机构：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：**、**
估价报告出具日期：二零一七年十月十日
估价报告编号：鄞中评（2017）字第117号
致估价委托人函
宁波市鄞州区人民法院：
根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一七年九月二十五日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。
估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用收益法对***所有的位于宁波市鄞州区集士港镇岳阳村的住宅房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
估价对象房屋总建筑面积为239.2平方米，土地证载面积为137.7平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法的估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年九月二十五日）市场价值为RMB823700元，大写为人民币捌拾贰万叁仟柒佰元整；单价为3443元/平方米；其中装修价值为RMB21500元。
备注：（1）上述评估市场价值已包含室内固定装修价值价值。(2)数据总价值四舍五入精确到百位。
本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
本估价报告的使用期限为自二零一七年十月十日起一年。
特此函告
宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司
法定代表人：
二零一七年十月十日
目 录
第一部分 估价师声明-------------------------------------- 1
第二部分 估价假设和限制条件------------------------------ 2
一、估价假设---------------------------------------------- 2
二、限制条件---------------------------------------------- 2
第三部分 房地产估价结果报告------------------------------ 4
一、估价委托人-------------------------------------------- 4
二、房地产估价机构---------------------------------------- 4
三、估价目的---------------------------------------------- 4
四、估价对象---------------------------------------------- 4
五、价值时点---------------------------------------------- 6
六、价值类型---------------------------------------------- 6
七、估价依据---------------------------------------------- 6
八、估价原则---------------------------------------------- 6
九、估价方法---------------------------------------------- 7
十、估价结果---------------------------------------------- 7
十一、注册房地产估价师------------------------------------ 8
十二、估价作业期------------------------------------------ 8
十三、估价报告使用期限------------------------------------ 8
第四部分 附件-------------------------------------------- 9
我们郑重声明：
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
6、注册房地产估价师于二零一七年九月二十五日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
7、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。
注册房地产估价师 注册证书编号 签字日期
1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2、本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法、真实、准确和完整为前提。
3、估价对象在合法前提下，按其规划用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。
4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。
5、委托方未提供估价对象《房屋所有权证》，本次评估估价对象建筑面积由估价人员测量所得，若实际数据与测量结果有差异，评估结果应作相应调整。
6、估价对象为司法裁决提供价值参考依据，本次评估不考虑抵押他项权利的影响，也不考虑欠缴的水电费、物业费等的影响。
1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。
2、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产市场价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
3、估价报告必须完整使用，待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任，估价报告的全部或部分复印件均无效。
4、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。
5、本报告使用期限自估价报告出具之日起一年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。
6、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。
本报告由宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司负责解释。
估价委托人：宁波市鄞州区人民法院
住 所：宁波市鄞州区惠风西路88号
估价机构名称：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司
住 所：宁波市鄞州区惠风东路278号
法定代表人：王朝良
估价资质等级：国家贰级
估价资质证书编号：浙建房估证字[2001]006号
联系人：朱德平
联系电话：0574- 82829709
1、估价对象界定
估价对象为***所有的位于宁波市鄞州区集士港镇岳阳村的住宅房地产，房屋总建筑面积为239.2平方米，证载土地使用权面积为137.7平方米。
2、区位状况
估价对象位于宁波市鄞州区集士港镇岳阳村，估价对象所在村落位于高桥枢纽正南方向约两公里处，高桥镇与集士港镇之间，西距广泽路约500米。周围基础设施完善，居住氛围及人文环境一般，自然环境及景观较好。周边生活服务设施缺乏，教育配套设施有白岳幼儿园、宁波少林武校等，附近有648路公交线路通过，公共交通便捷度一般。
3、权益状况
（1）房屋权益状况
委托方未提供估价对象《房屋所有权证》，经评估人员测量估价对象地上建筑物总建筑面积为239.2平方米。
（2）土地权益状况
宁波市鄞州区集士港镇岳阳村 | |||||
土 地 | 《集体土地使用证》号 | 鄞（宅）集用2002字第06-5612 | 土地使用权人 | *** | |
地类（用途） | 住宅 | 使用权类型 | 批准划拨 | ||
终止日期 | / | ||||
使用权面积（㎡） | 137.7 | 其 中 | 建筑占地（㎡） | 108.2 | |
4、土地实物状况
宗地位于宁波市鄞州区集士港镇岳阳村，土地四至：东面前半部分至弄路，后半部分至相邻地块，南至空地，西至弄路，北至道路。估价对象土地使用权面积为137.7平方米。所在地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。
5、建筑物实物状况
估价对象地块上共有三幢房屋，三幢房屋相连，均为落地房，从南到北分别为两层主房、一层附房和两层附房，北面两层附房一层东面与相邻房屋共墙。外墙水泥砂浆粉刷，南北朝向，总建筑面积239.2平方米。室内简单装修，六室一厅一厨一卫一阳台，东侧一层二间全部出租。铝合金窗，入户门为铁皮包门，室内为铁皮包门，卧室水泥地面，墙面刷白，部分三夹板吊顶；客厅水泥地面，墙面刷白，顶刷白；厨房水泥地面，墙面刷白，顶刷白；卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶刷白；阳台水泥地面，墙面刷白，三夹板吊顶。一般照明用电，布局合理，通风、采光情况良好。
估价人员于二零一七年九月二十五日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。
本次估价的价值类型为市场价值。
市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
1、《中华人民共和国物权法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）
3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正）
4、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
5、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）
6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）
8、估价对象的《集体土地使用证》
9、(2017）浙0212评字第526号司法评估委托书
10、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据
本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。
独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，综合考虑住宅采用收益法。
估价对象位于宁波市鄞州区集士港镇岳阳村，该村房屋买卖交易案例稀少，结合估价人员调查考虑该用途在该区域的类似房地产租赁较为活跃，租金价格较易确定，故采用收益法求取估价对象市场价格。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年九月二十五日）市场价值为RMB823700元，大写为人民币捌拾贰万叁仟柒佰元整；单价为3443元/平方米；其中装修价值为RMB21500元。
备注：（1）上述评估市场价值已包含室内固定装修价值价值。(2)数据总价值四舍五入精确到百位。
注册房地产估价师 注册证书编号 签字日期
二零一七年九月二十五日至二零一七年十月十日
自二零一七年十月十日起一年